22.1. Закон Республики Казахстан «О КСК и других формах управления кондоминиумами»

http://www.parlam.kz/

Статья 1. Сфера, цели и задачи регулирования закона о КСК и других формах управления кондоминиумами.

Настоящий закон регулирует отношения в сфере управления кондоминиумами, создания и деятельности кооперативов и других объединений собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах. Целью законодательного регулирования являются обеспечение прав и интересов участников данных отношений, определение права субъекта объединений собственников квартир, развитие самоуправления в сфере управления кондоминиумами, обеспечение общественного контроля за качеством и объемом поставляемых коммунальных услуг, формирование условий для содержания жилого фонда Республики Казахстан в безопасном для граждан и надлежащем состоянии.

Статья 2. Понятийный аппарат данного закона. (Эту статью сформулируют юристы отдела законодательства. Какие еще надо включить для разъяснения понятия?)

Кондоминиум –

Жилой фонд-

Общая неделимая собственность-

Кооператив собственников квартир (КСК)

Референдум –

Управляющий домом –

Старший по дому –

Договор присоединения-

Публичный договор-

Тендер –

Информационно-вычислительный центр –

Статья 3. Регистрация объекта кондоминиума

1. Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Регистрация объекта кондоминиума должна производиться лицами, уполномоченными собственниками помещений. До такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы.

3. Местные исполнительные органы должны оказывать всестороннюю помощь и содействие в регистрации кондоминиумов и создании кооперативов собственников квартир.

4. Одновременно с регистрацией кондоминиума оформляется регистрация права постоянного землепользования земельным участком, относящимся к данному кондоминиуму.

5. Земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума. Деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм.

6. Доля каждого собственника квартиры (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).

7. Порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других норм.

8. Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.

9. Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок (земельные участки).

10. Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем землепользовании), а также плата за землю осуществляются в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Статья 4. Формы управления объектом кондоминиума.

1. Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.

2. Форма управления кондоминиумом избирается исходя из равенства прав всех собственников квартир и помещений - участников кондоминиума в управлении общим имуществом.

3. В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.

4. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;

2) кооператив собственников квартир (помещений);

3) управление объектом кондоминиума третьими физическими или юридическими лицами – менеджерами.

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

5) управление объектом кондоминиума третьими физическими лицами – менеджерами (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (подрядчик по оказанию жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг), осуществляется только по договору;

договор может заключаться между уполномоченным органом кооператива собственников квартир с одной стороны и менеджерами физическими лицами либо подрядчиками юридическими лицами с другой стороны; при управлении кондоминиумом, состоящим не более, чем из четырех собственников такой договор со стороны кондоминиума заключается каждым собственником.

6. Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору физическому (менеджеру) или юридическому (подрядчику) лицу, - определяется договором.

7. Собственники помещений вправе заключить индивидуальные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, предоставляющими такие услуги на средства сверх предусмотренных решением объединения собственников квартир обязательных взносов на содержание жилья.

8. По решению большинства собственников квартир в 75 процентов голосов форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.

9. Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством в 75 процентов голосов, выйти из состава этого кооператива, войти в состав другого кооператива или образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления объектом кондоминиума.

Статья 5. Понятие кооператива собственников квартир (помещений)

Кооператив собственников квартир (помещений) - КСК – это особое общественное объединение собственников квартир(помещений) участников кондоминиума, образованное в соответствии с настоящим законом для защиты прав и интересов участников кондоминиума и совместного содержания жилья.

Кооперативы собственников квартир могут быть образованы так же в жилом секторе индивидуальной застройки из числа собственников жилых домов с уставными целями и задачами, предусмотренными настоящим законом.

Статья 6. Образование кооператива собственников помещений

1. Для управления многоквартирным жилым домом или группой рядом расположенных домов могут образовываться кооперативы собственников помещений, а для домов, не имеющих встроенных нежилых помещений, - кооперативы собственников квартир. Правовое положение кооператива собственников квартир тождественно правовому положению кооператива собственников помещений, правовому положению собственников жилищно-строительного кооператива, вступивших после окончания строительства во владение квартирами а так же правовому положению собственников индивидуальных домов, объединившихся в кооператив с уставными целями и задачами, предусмотренными настоящим законом.

2. Кооператив собственников квартир (помещений) может состоять не менее, чем из 51 процентов участников кондоминиума. Интересы несовершеннолетних граждан представляют их родители, опекуны или попечители в порядке, установленном законодательными актами.

3. Высшими учредительными органами кооператива являются собрание участников кондоминиума или референдум.

4. Извещение о проведении учредительного собрания или референдума должно быть доведено инициаторами создания кооператива до собственников каждого помещения не менее чем за два месяца до намеченного дня его проведения.

5. Учредительное собрание кооператива или референдум признаются состоявшимся, если в нем приняло участие не менее 51 процентов собственников помещений - участников кондоминиума или их доверенных лиц.

6. Если в собрании или референдуме участвовало менее 51 процентов собственников помещений или их доверенных лиц, собрание или референдум признаются несостоявшимися.

Статья 6. Проведение учредительного собрания

1. Для проведения собрания избираются председатель и секретарь.

2. Каждый собственник помещения имеет на учредительном собрании один голос. Собственник нескольких помещений имеет соразмерное количество голосов.

3. Решение учредительного собрания принимается двумя третями голосов участников собрания или их доверенных лиц.

4. Учредительное собрание принимает решения по следующим вопросам:

1) образование кооператива собственников помещений (квартир);

2) утверждение Устава кооператива;

3) избрание председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии.

Учредительное собрание вправе рассмотреть и другие вопросы, относящиеся к объекту кондоминиума.

4) В протоколе учредительного собрания указываются поименный список всех участников собрания, подпись каждого участника собрания, адрес, правовые основания для участия в учредительном собрании.

Статья 7. Проведение учредительного референдума

1. При проведении учредительного референдума инициативная группа готовит на референдум следующие документы:

1) Собственников квартир о создании кооператива собственников квартир;

2) Проект Устава кооператива собственников квартир;

3) Бюллетень кандидатов на должность председателя кооператива;

4) Бюллетень кандидатов в члены правления кооператива собственников квартир;

5) Проект протокола с другими вопросами, выносимыми на обсуждение всех собственников квартир.

6) Каждый документ, выносимый на обсуждение участников кондоминиума оформляется с графой для голосования, где обозначаются позиции «за» и «против», под которыми предлагается поставить свою подпись участнику кондоминиума.

7) Участвующий в референдуме вместе с подписью указывает в протоколе референдума свои полные ФИО, паспортные данные, адрес, правовые основания участия в учредительном референдуме.

8) Количество экземпляров документов, издаваемых для проведения референдума не ограничивается, если в референдуме по созданию единого кооператива участвует несколько кондоминиумов, итог референдума может суммироваться по нескольким экземплярам документов.

9) При регистрации кооператива созданного путем проведения учредительного референдума в уполномоченный государственный орган представляются все экземпляры документов, по которым суммирован итог референдума.

2. Собственники помещений, не участвующие в учредительном собрании или референдуме, наряду со всеми членами кооператива обязаны принимать соразмерное денежное и (или) трудовое участие в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объекта кондоминиума, относящиеся к содержанию и использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома.

Статья 8. Определение правосубъектности кооператива собственников квартир

1. Кооператив собственников квартир является независимым юридическим лицом, правосубъектность которого определяется в соответствии с его уставными целями и задачами.

2. Правосубьекность кооператива собственников квартир определяется и регулируется на основе настоящего закона, законов «О некоммерческих организациях», «О жилищных отношениях», а также:

1) на основе закона «Об общественных объединениях» в части реализации уставных задач по участию кооператива собственников квартир в общественных отношениях;

2) на основе закона «О защите прав потребителей» в части реализации уставных задач по защите прав собственников квартир как потребителей коммунальных услуг и товаров;

Статья 9. Регистрация кооперативов собственников помещений

1. Кооператив собственников помещений (квартир) считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в соответствии с установленным порядком.

2. Для регистрации кооператива собственников помещений в регистрирующий орган представляются:

1) заявление;

2) протокол учредительного собрания или референдума собственников помещений в объекте кондоминиума;

3) Устав кооператива собственников помещений (квартир);

4) государственный акт о регистрации объекта кондоминиума.

3. В случае, если представлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, или представленные документы не соответствуют требуемой форме, регистрирующим органом устанавливается срок представления недостающих документов. При представлении всех документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального представления документов. В противном случае заявление и другие документы считаются не представленными и возвращаются заявителям.

4. Представленные для регистрации документы рассматриваются в срок до пятнадцати дней. В течение указанного срока принимается решение регистрирующего органа:

1) о регистрации кооператива;

2) об установлении срока для приведения представленных документов в соответствие с требованиями законодательства;

3) об отказе в регистрации кооператива. Соответствующее решение регистрирующего органа с обоснованием отказа в пятидневный срок со дня его принятия высылается в адрес лица, указанного в заявлении о регистрации, либо вручается названному лицу или иным уполномоченным им лицам под расписку.

5. В регистрации кооператива собственников помещений (квартир) должно быть отказано в случае существенного нарушения порядка и условий создания кооператива, при несоответствии Устава кооператива требованиям законодательства.

6. Зарегистрированному кооперативу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации.

7. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.

Статья 10. Имущество кооператива собственников помещений

1. Кооперативу собственников помещений (квартир) принадлежит на праве собственности приобретенное им имущество, которым кооператив отвечает по своим обязательствам.

2. Кооператив собственников помещений (квартир) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены кооператива не отвечают по долгам кооператива.

3. Иное может быть предусмотрено индивидуальными частными договорами между собственником квартиры и правлением кооператива.

Статья 11. Устав кооператива собственников помещений

1. Устав кооператива собственников помещений (квартир) должен содержать сведения, предусмотренные статьями 42 и 108 Гражданского кодекса Республики Казахстан, а так же:

1) положение об обязательном регулярном финансовом отчете в письменном виде правления кооператива перед каждым собственником квартиры и периодичности этого отчета, который не может быть установлен реже, чем 1 раз в год;

2) положение об обязательном проведении референдума кооператива собственников квартир при решении вопросов, требующих обязательного согласования с членами кооператива при невозможности обеспечить кворум для проведения собрания;

3) положение о механизме проведения референдума кооператива;

4) положение об обязательной выдаче экземпляра утвержденного устава каждому члену кооператива;

5) положения об обязательных функциях правления кооператива по защите собственников квартир как потребителей коммунальных услуг;

6) положение о представительстве в выборном органе управления кооператива каждого кондоминиума, входящего в состав кооператива собственников квартир либо о другой форме представительства, в случае если КСК образовано собственниками одного кондоминиума или собственниками индивидуальных жилых домов;

7) положение об обязательной деятельности кооператива по учету и контролю коммунальных услуг, поставляемых собственникам квартир;

8) положение о согласовании правлением кооператива плана и графика работ по ремонту жилого фонда с государственным органом, уполномоченным по вопросам контроля за содержанием и ремонтом жилого фонда с учетом экспертно-технического определения первоочередных и неотложных работ;

9) положение об ответственности председателя и членов правления за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них функций, полномочий и обязанностей.

10) положение об ответственности членов кооператива за уклонение от обязанности участвовать в расходах по содержанию и ремонту жилого фонда;

11) положение об ответственности членов кооператива и членов их семей за порчу жилого фонда и другие действия, наносящие материальный вред кооперативу собственников квартир;

2. По решению учредительного собрания кооператива собственников помещений (квартир) в Устав могут быть включены и другие положения, не противоречащие законодательству.

3. Отношения между собственниками квартир и кооперативом собственников квартир могут дополнительно регулироваться на основе индивидуальных договоров, которые не противоречат уставу кооператива и законодательству Республики Казахстан (договор поручения, и др.)

Статья 12. Высший орган кооператива собственников квартир

1. Высшим органом кооператива собственников квартир (помещений) является общее собрание или референдум членов кооператива. Члены кооператива вправе участвовать в собрании или референдуме через доверенных лиц.

2. Во всех случаях когда по объективным или субъективным причинам невозможно обеспечить кворум для проведения собрания, проводится референдум.

Статья 13. Исключительная компетенция общего собрания или референдума

К исключительной компетенции общего собрания или референдума членов кооператива относятся:

1) установление необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума, а также в Устав, изменение и принятие других правил и положений;

2) избрание председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений;

3) утверждение ежегодного отчета кооператива;

4) утверждение годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов;

5) образование резервного и других специальных фондов кооператива;

6) решение вопроса о заключении кооперативом договора с подрядчиком или менеджером при передаче ему функций управления кондоминиумом;

7) выдача согласия на получение кооперативом кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год;

8) выдача согласия на получение кооперативом земельного участка для предпринимательских целей и одобрение бизнес проекта;

9) финансирование затрат кооператива, не предусмотренных годовой сметой затрат и превышающих 10 процентов от суммы общей сметы затрат;

10) благотворительная помощь кооператива малоимущим членам кооператива, (ветеранам войны, инвалидам, многодетным семьям) в приобретении и установке индивидуальных приборов учета коммунальных услуг, погашение задолженности поставщикам за коммунальные услуги и др.

11) благотворительная помощь кооператива собственникам квартир в случае чрезвычайных обстоятельств (пожар, аварийное разрушение и др.), в результате которых пострадала квартира, находящаяся в составе кондоминиума.

12) прекращение кооператива собственников помещений.

Общее собрание членов кооператива может принять к своему рассмотрению любые другие вопросы деятельности кооператива собственников квартир (помещений), на референдум могут быть вынесены любые другие вопросы, решение которых требует участия всех собственников квартир.

Статья 14. Организация и проведение референдума

1. Для проведения референдума правление кооператива готовит протокол – бюллетень. Протокол-бюллетень может изготавливаться индивидуально для каждого собственника квартиры или единый для собственников квартир в одном доме. Форма протокола-бюллетеня должна предусматривать следующие графы для заполнения участником референдума:

1) вопросы, выносимые на решение собственников квартир;

2) паспортные данные участника референдума;

3) правовые основания участия в референдуме;

4) графа для подачи голоса «за» и «против»

5) графа для личной подписи

2. Срок проведения референдума исчисляется с момента раздачи собственникам квартир протоколов бюллетеней и устанавливается уставом кооператива.

3. Референдум считается состоявшимся, если в установленный срок проведения референдума по вопросам, вынесенным на решение референдума, ответ получен от 51 процента собственников квартир.

4. Ни по каким основаниям не может быть ограничено право собственника квартиры участвовать в референдуме, если намерение в нем участвовать проявлено в срок, установленный для проведения референдума.

Статья 15. Организация и проведение общего собрания кооператива собственников квартир

1. Общие собрания членов кооператива или референдумы проводятся не реже одного раза в год. Внеочередное собрание созывается по решению правления либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее двадцати процентов членов кооператива.

2. О предстоящем общем собрании члены кооператива должны быть уведомлены не менее чем за десять дней.

3.Общее собрание членов кооператива правомочно при наличии не менее пятидесяти одного процента членов кооператива либо их доверенных лиц. При отсутствии такого кворума проводится референдум.

4. По требованию не менее двадцати процентов присутствующих на общем собрании членов кооператива (их доверенных лиц) принятие решения проводится тайным голосованием.

5. Общее собрание членов кооператива ведет председатель правления кооператива, а при его отсутствии - один из членов правления.

6. Если настоящим Законом или Уставом кооператива не предусмотрено иное, решение общего собрания членов кооператива принимается большинством голосов членов кооператива, присутствующих на собрании. Каждый член кооператива имеет один голос.

Если одному члену кооператива принадлежит несколько помещений, он имеет соответствующее количество голосов. В случае равного разделения голосов голос председателя собрания является решающим.

7. Для принятия решений по вопросам, предусмотренным подпунктами 1), 5), 6), 7) 8), 9) пункта 1 статьи 13, а также по вопросу пополнения общего имущества требуется две трети голосов членов кооператива или их доверенных лиц, присутствующих на собрании или участвующих в референдуме.

Статья 16. Источники доходов и финансовая деятельность кооперативов собственников квартир

Источники доходов кооперативов собственников квартир формируются за счет обязательных взносов собственников квартир на содержание жилого фонда, учетно-контрольной, хозяйственной, предпринимательской деятельности КСК, а так же за счет других источников, не запрещенных законодательством Республики Казахстан.

Статья 17. Финансовая, хозяйственная и учетно-контрольная деятельность кооперативов собственников квартир

1. Кооператив собственников квартир является независимым юридическим лицом, имеет свой расчетный счет в банке и может иметь специальные счета, цель которых не противоречит уставным задачам (накопительный, резервный и др.)

Ограничение прав кооперативов собственников квартир, установленных настоящим законом не допускается. Местным исполнительным и иным органам запрещается вмешательство в хозяйственную деятельность кооператива собственников квартир, а так же понуждение кооператива к исполнению работ или финансовых затрат, за исключением случаев, специально предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

2. Размер обязательных взносов собственников квартир на содержание жилья и других целевых сборов финансовых средств устанавливается общим собранием или референдумом кооператива собственников квартир.

3. Кооператив собственников квартир имеет право по договору поручения, заключенному между собственником квартиры и правлением КСК осуществлять сбор платежей за коммунальные услуги, получаемые собственниками квартир и перечислять их поставщикам коммунальных услуг по факту получения коммунальных услуг. Для осуществления этой деятельности в кооперативе собственников квартир может быть создан информационно-вычислительный центр.

1) При заключении договоров поручения с собственниками квартир по оплате коммунальных услуг правление кооператива берет на себя ответственность по долгам собственников квартир за полученные ими коммунальные услуги в случае, если оплата за эти услуги собственниками квартир фактически произведена через кооператив.

2) Кооператив собственников квартир осуществляющий сбор платежей за коммунальные услуги, полученные собственниками квартир, на основе договоров поручения с собственниками квартир, имеет право заключать договора с поставщиками коммунальных услуг о порядке взаиморасчетов, отличающимся от порядка взаиморасчетов, предусмотренным типовым договором присоединения.

3) Кооператив собственников квартир, осуществляющий сбор платежей за коммунальные услуги, полученные собственниками квартир, может на основе договора предоставлять поставщикам услуги информацию о задолженности собственников квартир, не оплачивающих коммунальные услуги.

4. Учетно-контрольной деятельностью кооператива собственников квартир является деятельность по обеспечению участия всех членов КСК в содержании жилого фонда в надлежащем состоянии, текущем и капитальном ремонте домов, а так же по учету и контролю объема, качества и цены коммунальных услуг.

Учет и контроль коммунальных услуг включает в себя:

организацию учета поставки коммунальной услуги по объему, качеству в соответствии с техническими и иными нормами, а так же условиями публичного договора;

актирование расхождений между фактически поставленным объемом и качеством услуги с условиями договоров между поставщиками и потребителями коммунальных услуг членами кооператива;

обеспечение перерасчета сумм платежей собственников квартир за фактически полученные объем и качество услуги;

подписание актов сверки с поставщиками коммунальных услуг;

возврата от поставщиков коммунальных услуг средств, признанных в результате перерасчета переплатой за коммунальные услуги собственниками квартир, на счет кооператива собственников квартир;

защита собственников квартир от злоупотреблений поставщиков коммунальных услуг кредитом членов кооператива, получаемым в виде сбора предоплаты за коммунальную услугу;

защита членов кооператива от злоупотреблений поставщиков коммунальных услуг монопольным положением путем переложения обязательств по оплате коммунальных услуг с одних членов кооператива на других;

защита членов кооператива от злоупотреблений поставщиков коммунальных услуг монопольным положением путем не предоставления коммунальной услуги (отключение энергии, воды и др.) потребителям, добросовестно выполняющим условия договора;

обращение в уполномоченный государственный орган по вопросам пресечения фактов нарушения защиты прав потребителей, антимонопольного законодательства, а так же по вопросам своевременного исключения из тарифа незаконных затрат поставщика (коммерческие потери) или затрат временного характера (на борьбу с техническими потерями);

обращение в уполномоченный государственный орган по вопросам перерасчета тарифов и цен на монопольные коммунальные услуги и товары при обнаружении, что их расчет сделан на необъективных данных, необоснованно завышенных затратах, либо если запланированные затраты не были исполнены;

разрешение споров с поставщиками по всем вопросам иными способами, предусмотренными законодательством Республики Казахстан.

5.Финансовые средства, полученные на счет кооператива собственников квартир от поставщиков коммунальных услуг в результате учетно-контрольной деятельности кооператива и перерасчета платежей собственников квартир за коммунальные услуги, распределяются и используются следующим образом:

1) 30 процентов зачисляется на счет КСК для капитального ремонта жилого фонда кооператива;

2) 10 процентов используется на приобретение общедомовых приборов учета коммунальных услуг;

3) остальные средства используются для перерасчета очередных текущих платежей собственников квартир за коммунальные услуги;

4) собрание или референдум кооператива собственников квартир может принять решение об использовании оставшихся средств на иные уставные цели КСК.

6. За каждый финансовый год правление кооператива представляет общему собранию членов кооператива финансовые отчеты, а также проекты годовых смет, достаточные для покрытия ожидаемых расходов по содержанию и функционированию объекта кондоминиума. Смета должна предусматривать неотложные и первоочередные работы по ремонту жилого фонда в соответствии с экспертным заключением и рекомендациями уполномоченного государственного органа по контролю за состоянием жилого фонда в Республике Казахстан.

7. Финансовая и бухгалтерская деятельность кооператива, в том числе бухгалтерский порядок при распределении и использовании средств, поступивших на счет КСК в результате перерасчета оплаты, произведенной собственниками квартир за коммунальные услуги по факту поставки услуг, регулируется в соответствии с правилами, утвержденными уполномоченным государственным органом.

8. Хозяйственная деятельность кооператива собственников квартир, связанная с заключением договоров подряда, осуществляется преимущественно на тендерной (конкурсной) основе.

Максимальная сумма, расходование которой допускается без проведения тендера, устанавливается собранием или референдумом кооператива собственников квартир.

9. Для проведения тендера правление кооператива образует тендерную комиссию, в состав которой включаются пропорционально члены правления кооператива и члены кооператива, не входящие в состав правления. Тендерная процедура должна соответствовать следующим требованиям:

1) Тендерная комиссия публикует (в СМИ, по электронной почте или посредством других средств связи) объявление о тендере, формулирует квалификационные требования и требования к тендерным проектам, рассматривает заявки потенциальных участников, отбирает и регистрирует участников тендера, проводит тендер, определяет победителя, оформляет протокол по итогам тендера.

2) Тендер считается состоявшимся, если в нем примут участие не менее двух участников. Из числа потенциальных участников тендера, подавших тендерные заявки, тендерная комиссия отбирает участников тендера на основе установленных квалификационных требований. Целью такого отбора является проверка полученной заявки на предмет достоверности указанных в ней сведений, а также выявление обстоятельств, которые заведомо не позволят участнику выполнить обязательства по контракту. Проведение тендера является публичной процедурой, на которой может присутствовать любой член кооператива.

3) Тендерная комиссия оформляет протокол по итогам тендера, в котором должна содержаться следующая информация: описание предмета тендера; перечень отклоненных тендерных заявок и причины отклонения; перечень зарегистрированных участников тендера; протокол по итогам публичной защиты тендерных проектов; перечень критериев оценки и сопоставления тендерных проектов; сравнительное заключение тендерной комиссии по итогам рассмотрения тендерных проектов, с подписями участников тендера, свидетельствующих об ознакомлении их с данным документом; наименование и место нахождения победителя тендера и условия, на которых он признан победителем; указание соответствующих причин, по которым в результате тендера не был определен победитель; срок, в течение которого должен быть подписан контракт по итогам тендера.

4) Протокол тендера подписывается членами тендерной комиссии и победителем тендера и является основанием для заключения контракта по итогам тендера.

5) Пакет документации, фиксирующей тендерную процедуру, подлежит обязательному хранению устроителем тендера в течение двух лет с момента завершения тендера. Указанный пакет документации включает в себя: тендерные заявки; тендерные проекты; заключения об экспертизе проектов участников тендера; протокол по итогам тендера.

Статья 9. Предпринимательская деятельность кооперативов собственников квартир.

1. Кооперативы собственников квартир по письменному согласию участников кондоминиума и в соответствии с порядком, установленным законодательством Республики Казахстан могут приспосабливать под предпринимательские цели нежилые помещения общего пользования.

 

2. Кооперативы собственников квартир могут получать земельные участки в аренду, во временное безвозмездное или постоянное пользование для использования в предпринимательских целях.

3. Выделение кооперативам земельных участков производиться в соответствии с законом «О земле» Республики Казахстан. Местные уполномоченные органы по поручению исполнительного органа определяют совместно с органами архитектуры и градостроительства возможность использования испрашиваемого кооперативом собственников квартир земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием.

4. При истечении срока договора, на основании которого кооператив собственников квартир осуществлял право временного пользования земельным участком, и решении вопроса о передаче участка в дальнейшее временное или постоянное землепользование, кооператив собственников квартир имеет преимущественное право землепользования данным участком.

5. Отказ в предоставлении права на земельный участок оформляется решением местного исполнительного органа с вручением заявителю копии в семидневный срок после принятия решения. При вынесении отказа кооперативу собственников квартир, причиной которого является невозможность предоставления испрашиваемого участка, местные уполномоченные органы по поручению акима предлагают кооперативу собственников квартир варианты возможного выделения для обозначенных в заявлении предпринимательских целей других участков, пригодных для обозначенной заявителем цели.

6. Кооператив собственников квартир может передавать право землепользования выделенным ему земельным участком другому лицу на определенный срок на основе договора.

7. Кооператив собственников квартир в целях концентрации и экономии финансовых средств может принимать совместное долевое участие с другими кооперативами собственников квартир в договорах купли - продажи при закупе товаров или материалов необходимых для ремонта жилого фонда или учетно-контрольной деятельности. (приборов учета, стройматериалов и др.) других выгодных для кооператива договорах.

8. Кооператив собственников квартир в целях повышения платежеспособности собственников квартир может в порядке установленном законодательством Республики Казахстан организовывать цеха по производству товаров с использованием надомного труда членов кооператива.

9. Кооператив собственников квартир может организовывать в пределах своих кондоминиумов дифференцированный сбор и реализацию перерабатывающим предприятиям твердых бытовых отходов.

Статья 18. Правление, председатель правления кооператива и другие формы управления кооперативом собственников квартир

1. Количественный состав и сроки полномочий правления кооператива собственников помещений определяются Уставом с учетом представительства в правлении каждого кондоминиума, входящего в состав кооператива. Представитель кондоминиума избранный членом правления кооператива, является старшим по дому и наделяется обязанностями: регулярно доводить до собственников квартир в своем кондоминиуме информацию о деятельности правления кооператива; обеспечивать реализацию решений правления участниками кондоминиума; ставить на разрешение правления вопросы, поднимаемые участниками данного кондоминиума.

2. Правление осуществляет все полномочия кооператива, за исключением тех, которые относятся исключительно к компетенции общего собрания членов кооператива собственников квартир (помещений). В компетенцию правления, в частности, входит:

1) контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;

2) составление годового бюджета кооператива, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию или на референдум;

3)предоставление в письменном виде не менее одного раза в 6 месяцев каждому члену кооператива текущего отчета по использованию финансовых средств кооператива с разбивкой по отдельным кондоминиумам;

4) организация и проведение тендерных процедур по заключению договоров подряда, заключение договоров от имени кооператива;

5) управление объектом кондоминиума или заключение договоров на управление объектом кондоминиума по решению общего собрания или референдума;

6) наем рабочих и служащих для обслуживания объекта

кондоминиума и увольнение их;

7) ведение списка членов кооператива, делопроизводства, информационно-вычислительной службы, бухгалтерского учета и отчетности;

8) созыв и организация проведения общего собрания;

9) выполнение иных обязанностей, вытекающих из Устава кооператива.

3. Заседание правления созывается председателем в сроки, установленные Уставом кооператива.

4. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства членов правления.

5. Председатель правления кооператива без доверенности вправе представлять кооператив в гражданском обороте, в государственных и судебных органах.

6. Если кооператив собственников помещений (квартир) объединяет менее десяти членов, обязанности правления могут возлагаться на председателя кооператива.

7. Права, обязанности и ответственность председателя кооператива определяются Уставом.

8. Действия правления кооператива или его председателя могут быть обжалованы на общем собрании членов кооператива или вынесены на оценку референдума. В соответствии с ответственностью председателя кооператива и членов правления кооператива, предусмотренных уставом, члены кооператива могут обжаловать их действия или бездействие, повлекшее эту ответственность в судебном порядке.

Статья 19. Ревизионная комиссия кооператива собственников

помещений

1. Ревизионная комиссия кооператива собственников помещений (квартир) вправе проводить финансовую проверку любого участка деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.

2. Члены правления и члены их семей либо собственники, проживающие в одной квартире с членом правления, не могут одновременно являться членами ревизионной комиссии.

3. Если кооператив объединяет менее десяти членов, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.

Статья 20. Права, обязанности и ответственность членов кооперативов собственников квартир

1. Члены кооперативов собственников квартир имеют следующие права:

право иметь свой собственный экземпляр устава кооператива;

право участия в общем собрании и референдуме кооператива;

право голоса (или нескольких голосов)соразмерно собственности в кондоминиуме;

право вносить в правление кооператива предложений по улучшению деятельности кооператива и обсуждения этих предложений на заседании правления кооператива;

право вынесения на собрание или референдум кооператива любого вопроса в соответствии с порядком, установленным настоящим законом и уставом;

право на получение письменного отчета о финансовой деятельности кооператива не реже одного раза в 6 месяцев;

право обжаловать незаконные действия или бездействие председателя и правления кооператива на собрании и в суде в установленном законом порядке;

право оспаривать решения общего собрания КСК, правления и ревизионной комиссии в судебном порядке;

право избираться и быть избранным на должность председателя, члена правления кооператива и ревизионной комиссии;

право ставить перед кооперативом вопрос о выделении ему в частное пользование части общего земельного участка;

право ставить перед кооперативом вопрос о выделении ему в частное пользование части нежилого помещения общего пользования в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан и Уставом кооператива;

передавать свои права путем нотариального удостоверения доверенному лицу с правом отзыва этих прав в любое время;

получать полную информацию о деятельности КСК, включая протоколы собраний, бухгалтерскую и другую информацию;

2. Член кооператива обязан:

Принимать участие в собраниях и референдумах кондоминиума;

участвовать в расходах по содержанию общей доли в кондоминиуме;

заботится о сохранности и надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии объектов кондоминиума;

не нарушать права других членов кооператива и участников кондоминиума;

3. Ответственность членов кооперативов и участников кондоминиумов за нарушение устава и неисполнение их обязанностей устанавливается уставом.

Статья 21. Участие собственников квартир (помещений) в общих расходах

1. Собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Обязательные платежи производятся ежемесячно, если Уставом кооператива не предусмотрено иное.

Дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.

2. Собственники нежилых помещений участники кондоминиума обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью.

В таком же порядке покрываются расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им кооперативом собственников помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка.

3. Расходы, связанные с использованием общего имущества для личных целей, должны компенсироваться тем собственником, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом.

4. При просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством Республики Казахстан.

При непогашении членом кооператива собственников квартир (помещений) задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд

с иском о принудительном взыскании задолженности.

Обращение взыскания производится в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества.

Статья 22. Прекращение кооператива собственников помещений

1. Кооператив собственников помещений может быть прекращен в следующих случаях:

1) при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей;

2) по решению, принятому собственниками помещений о переходе на другую форму управления объектом кондоминиума;

3) по решению, принятому собственниками помещений, не восстанавливать поврежденные (разрушенные) части жилого здания при повреждении (разрушении) более пятидесяти процентов здания вследствие пожара, землетрясения или иного бедствия;

4) при переходе частных долей собственности в кондоминиуме в собственность одного собственника.

2. Имущество кооператива, оставшееся при его прекращении после погашения долгов, распределяется между членами кооператива соразмерно их долям в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением между собственниками.

3. Прекращение кооператива регистрируется так же, как и его учреждение.

Статья 23. Общественная деятельность кооперативов собственников квартир

1. Кооперативы собственников квартир могут создавать ассоциации, союзы и другие общественные объединения для решения общих проблем и защиты общих интересов членов кооперативов собственников квартир, а так же для представления этих интересов при формировании и реализации государственной политики по развитию самоуправления в сфере содержания и управления жилищным фондом Республики Казахстан.

2.Кооперативы собственников квартир и их общественные объединения имеют право:

вносить в государственные органы предложения по совершенствованию жилищной реформы;

добиваться прозрачности и надлежащего контроля в соблюдении законности при формировании тарифов;

вносить в уполномоченные государственные органы предложения по перерасчету тарифов и цен на коммунальные услуги при обнаружении, что их расчет сделан на необъективных данных, необоснованно завышенных затратах, либо если запланированные затраты не были исполнены;

вносить в правительство предложения по совершенствованию концепции жилищной и тарифной политики.

3. Кооперативы собственников квартир и их объединения являются заинтересованной стороной, которая от имени собственников квартир может участвовать в разработке и подписании социальных договоров при проведении правительством политики социального партнерства в сфере регулирования естественных монополий, защиты и развития конкуренции, развития местного самоуправления.

Статья 23. Государственная политика в области развития жилищной реформы и совершенствования форм и методов самоуправления жилым фондом

1. Государственные и иные центральные исполнительные органы Республики Казахстан (их территориальные органы) в пределах их компетенции, определяемой Правительством Республики Казахстан.

2. Правительство Республики Казахстан, центральные исполнительные, местные представительные и исполнительные органы в пределах своей компетенции:

проводят в жизнь политику развития жилищной реформы и совершенствования форм и методов самоуправления жилым фондом Республики Казахстан в соответствии с настоящим законом;

обеспечивают беспрепятственный порядок регистрации кондоминиумов, кооперативов собственников квартир и выдачи актов на право (постоянного и временного) владения земельными участками;

способствуют экономическими и административными мерами созданию условий для развития самоуправления кооперативов собственников квартир, укреплению их правосубъектности;

разрабатывают и реализуют программы по профессиональной подготовке председателей КСК, вооружению их специальными знаниями в области права, финансово-бухгалтерской, инженерно-коммунальной и строительной сферах;

обобщают и распространяют опыт лучших форм и методов успешной деятельности КСК, проверенных практикой;

обеспечивают контроль за своевременным пресечением фактов вмешательства в хозяйственную деятельность КСК, понуждения КСК к заключению договоров;

осуществляют контроль за соблюдением условий добросовестной конкуренции на рынке конкурентных коммунальных услуг;

оказывают КСК экспертную помощь в определении неотложных и первоочередных работ по текущему и капитальному ремонту жилья;

создают благоприятные условия для развития в рамках деятельности КСК новых форм малого и среднего предпринимательства, а так же эффективного использования пустующих земельных участков в жилищных массивах путем выделения для КСК земельных участков во временное долгосрочное безвозмездное пользование;

включают КСК, имеющие перспективные бизнес проекты в программы поддержки и развития малого бизнеса с выделением на реализацию бизнес проектов кредитных ресурсов;

3. Государственный орган, уполномоченный координировать политику правительства Республики Казахстан в области развития жилищной реформы и совершенствования форм и методов развития самоуправления жилым фондом Республики Казахстан (его территориальные органы):

принимает меры по обеспечению населения всесторонней информацией по всем аспектам прав собственников квартир и КСК, обеспечивает разработку общих программ просвещения и информирования населения в области развития жилищной реформы;

разрабатывает методические и инструктивные материалы по реализации собственниками квартир, их кооперативами и ассоциациями КСК своих прав и защиты от нарушений прав, в том числе на основе материалов других государственных органов;

анализирует, обобщает правозащитную практику и правозащитную деятельность КСК, судебную практику по искам собственников квартир в сфере деятельности КСК и представляет в Верховный суд материалы для обобщения судебной практики по применению судами законодательства, регулирующего развитие жилищной реформы;

осуществляет координацию действий государственных и иных центральных органов Республики Казахстан по развитию жилищной реформы и контроль за соблюдением настоящего Закона в рамках межведомственного Государственного Совета по защите прав потребителей;

4. Государственный уполномоченный орган в пределах своей компетенции имеет право:

давать предписания о прекращении нарушений прав КСК и законодательства, регулирующего отношения в сфере развития самоуправления жилым фондом Республики Казахстан;

направлять в органы прокуратуры, другие правоохранительные органы по подведомственности материалы для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений, связанных с нарушением прав собственников квартир и КСК, предусмотренных законом;

 

обращаться в судебные органы с иском по фактам нарушений прав собственников квартир и КСК;

предъявлять иски в интересах членов кооперативов собственников квартир за неоднократное или грубое нарушение норм, установленных законодательством в сфере деятельности КСК;

предъявлять иски в суды к индивидуальным предпринимателям о принудительном взыскании штрафов за уклонение от исполнения предписаний или за несвоевременное их исполнение;

привлекаться судом к участию в процессе или вступать в процесс по своей инициативе для дачи заключения по делу о защите прав собственников квартир как потребителей коммунальных услуг;

получать от должностных лиц, исполнительных органов, продавцов (изготовителей, исполнителей) необходимую информацию, документы или их копии, письменные (устные) объяснения по поводу допущенных нарушений законодательства в сфере деятельности КСК;

передавать в административную комиссию для рассмотрения дела о нарушениях законодательства в сфере деятельности КСК;

привлекать к проведению совместных проверок по фактам нарушения законодательства в сфере деятельности КСК другие уполномоченные центральные и местные исполнительные органы по защите прав потребителей;

давать официальные разъяснения по вопросам применения законов и иных правовых актов Республики Казахстан, регулирующих отношения в сфере деятельности КСК.

5. Государственный уполномоченный орган (его территориальные органы) в пределах своей компетенции вправе привлекать к административной ответственности продавца (поставщика) коммунальной услуги в случаях:

препятствования в проведении проверки, предоставления неполной или недостоверной информации или отказа в предоставлении необходимой для проверки информации государственному уполномоченному органу.

отказа продавца (поставщика) коммунальной услуги в предоставлении коммунальной услуги (отключение энергии, воды и др.) собственникам квартир, добросовестно выполняющим условия договора;

понуждения должников к оплате монопольной коммунальной услуги путем прекращения подачи энергии, воды и других монопольных коммунальных услуг и товаров всем потребителям, проживающим в одних с должниками кондоминиумах;

понуждения потребителей к выбору способов оплаты монопольной коммунальной услуги или товара, к заключению договоров на конкурентном рынке коммунальных услуг;

перекладывания поставщиком коммунальной услуги на КСК долгов по обязательствам отдельных потребителей, предусмотренных публичным договором;

при обнаружении, что расчет тарифов на коммунальные услуги произведен на необъективных данных, необоснованно завышенных затратах, либо если запланированные затраты не были исполнены.

За уклонение от исполнения или несвоевременного исполнения поставщиком коммунальной услуги предписаний государственного уполномоченного органа (его территориальных комитетов) об устранении нарушений законодательства в сфере регулирования деятельности КСК налагается штраф в стократном размере расчетного показателя.

Президент

Республики Казахстан Н. Назарбаев